近年、賃貸住宅をめぐるトラブルが増加しています。そのような状況を踏まえ、2020年6月12日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」が可決、同月19日に公布されました。目的は、賃貸住宅における管理会社やサブリース業者とオーナー、あるいは入居者とのトラブルを防ぐためです。
単身世帯の増加、外国から入国者の増加等を背景に、今後も「賃貸住宅」の存在は一層重要性を増していくと考えられています。一方賃貸住宅の管理の部分に目を向けると、オーナーの高齢化や相続による世代交代などにより、オーナー自ら物件を管理する自主管理が減り、管理会社に委託するケースが増えてきています。さらに、賃貸経営を一任して定額収入を得られる「サブリース方式」も以前に比べて増加しています。
しかし、管理会社やサブリース業者が間に入ることでの業者とオーナー、あるいは業者と入居者とのトラブルも増えてきました。また、サブリース業者が破綻してしまい世間を賑わせた「かぼちゃの馬車」事件や、大手不動産会社の「賃料減額取消訴訟」など、ずさんな管理体制やトラブルが明るみになったことが今回の法律制定の背景にあると考えられています。
■法律案の概要
今回の法律案は、大きく分けて下記の2つの内容が柱となっています。
（１）サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置
全てのサブリース業者に対し、
①不当な勧誘行為の禁止
勧誘時における家賃の減額リスクなど、判断に影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げず、又は不実を告げる等の不当な行為の禁止
②特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
サブリース業者とオーナーとの間のマスターリース契約締結前の重要事項説明等を義務づけ
③サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者（勧誘者）についても、契約の適正化のために規制の対象とする
（２）賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設
①賃貸住宅管理業を営もうとする者について、国土交通大臣の登録を義務づけ
登録を受けた賃貸住宅管理業者について、
・業務管理者の選任
・管理受託契約締結前の重要事項の説明
・財産の分別管理
・委託者への定期報告 等
国土交通省HP（https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000200.html）より抜粋
■サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置
サブリース契約はオーナー側からすると、「10年保証」など安定した収入が見込めることから一時期から増加し始めました。しかし、サブリース業者が破綻した事件や、保証賃料の減額などでオーナーとサブリース業者とのトラブルなどが相次いで発生したことで、ある特定の業者のずさんな業務内容などが明るみとなりました。そこでオーナーを守るための法整備が進められ、2020年6月に法律案が成立、2020年12月から、先ずはサブリース部分の規定が施行されるようになりました。
この法律では、全てのサブリース業者に対して、勧誘時や契約時に一定の規制を導入し、トラブルを未然に防ぐための整備がなされました。また、「サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う勧誘者」も規制の対象となりました（勧誘者には、建築会社や金融機関、ハウスメーカーなども含まれます）。
①不当な勧誘行為の禁止
②誇大広告等の禁止
③特定賃貸借契約（マスターリース契約）締結前の重要事項説明
このように、リスクを故意に告げない、実際の契約内容よりも著しく優良などと広告・表示することなどが禁止されました。また、広告や勧誘時だけでなく実際に契約締結前に重要事項説明を行うことで未然にトラブルを防ぐことが期待されます。違反業者に対しては営業停止命令や罰金等の処分なども措置もあるとされています。
■賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設
サブリース契約だけでなく、賃貸管理を行う不動産会社に対しても法整備がされました。オーナー自主管理から不動産会社への管理委託が増えてきている中、不動産会社とオーナーあるいは入居者とのトラブルを防ぐための目的です。内容としては、
①賃貸住宅管理業の登録制度
②賃貸住宅管理業者の業務における義務付け
などです。また、2021年6月から登録制度等が開始され、オーナーから委託を受けて賃貸管理業を行うものは国土交通大臣の登録が義務化されます。
・管理戸数が200戸以上の管理会社
・現在の任意登録制度の廃止
・5年毎に更新
この辺りが現在考えられている内容です。さらに②の業務内容として
Ⅰ．業務管理者の配置
Ⅱ．管理委託契約締結前の重要事項説明
Ⅲ．家賃等の財産の分別管理
Ⅳ．オーナーに対する定期報告
などが主に義務化されます。Ⅰにおいては管理事務所毎に1名以上の「賃貸住宅管理の知識・経験等を有するもの」を配置しなければなりません。その具体的な資格として『宅地建物取引士』『賃貸不動産経営管理士』が想定されており、国の定める講習を経てから業務管理者として認定されることになります。また、管理委託内容が書面化されるとともに事前説明が必要となり、きちんとした管理・報告が義務化されると期待されています。また、施行前までに様々な修正や追加が考えられますので、施行が行われることに多方面から注目が浴びることが予想されます。
■今後の業界全体の動き
このように今まで整備されていなかった部分が法整備されることで、不良業者、悪徳業者が排除されていくことが期待されます。また、法整備されることで「賃貸住宅管理業」というものが確立され、その価値が高まっていくと考えられています。安かろう悪かろうではなく、正しく管理業務を行う業者が残っていくことが期待されるので、オーナーにとっても入居者にとってもプラスとなることが想定されます。また、前述しました「賃貸不動産経営管理士」という管理業務の専門資格の役割が強化されます。宅地建物取引士と並んで、本法律の施行後法体系に組み込まれ、国家資格となる予定になっているため、各事業者はこれらの資格を持った人材の確保も課題となってくると考えます。大きな問題が明るみになったことで急速に整備されている賃貸住宅管理業。今後もさらなる変化が起こっていくかもしれません。そういった変化に乗り遅れることがないよう、正しい知識を身に着けていく必要があります。
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