1896年に制定された民法が約120年ぶりに改正され、2020年4月1日から改正民法が施行されました。
今まで大きな改正がなかった民法が今年大幅に改正されたことにより賃貸借契約にも影響を及ぼしています。すでに施行されてしばらく経ちますが、貸主側、借主側ともに注意をしておかなければいけないことがありますのでご紹介させていただきます。
■改正民法が賃貸借契約に及ぼす内容
2020年4月の改正で賃貸借契約に影響を及ぼしそうな内容（ルール）を、下記の3つのシーンに分けて、ケース別に説明させていただきます。
１．「賃貸借継続中」のルール
賃貸借契約が継続中の場合、つまり入居中の場合のルールです。
Ⅰ）賃貸物の修繕に関する要件の見直し
賃貸している物件はあくまで賃貸人（所有者）のものですので、賃借人は修繕や交換などを勝手にすることができません。改正前の民法には賃借人がどのような場合に自分で修繕や交換が可能かなど定めた規定はありませんでした。しかし、毎日の生活で頻繁に使う設備などの場合、賃貸人が修繕をしてくれないとなると、賃借人はかなり困ることになります。
そこで、改正後の民法では，「賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、又は賃貸人がその旨を知ったのに賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき」または、「急迫の事情があるとき」には賃借人が目的物を修繕することができることとされました。これによって、賃借人が自分で修繕をした場合でも賃貸人から責任追及されることがないということが明確化されました。
また、改正前の民法では、設備あるいは屋根などの建物の一部が故障・破損した場合には、賃借人は賃貸人に「賃料の減額を請求することができる」と規定されています。
改正後の民法では、賃料減額についての規定が厳格化され、「使用できなくなった部分の割合に応じて、当然に賃料は減額される」と変更されました。
そのため賃貸人は、故障時などの通知義務やその期間、減額の割合などをあらかじめ確認しておくことが必要です。また、早急な対応をすることで減額請求が来ないように努めることも大事になってきます。
Ⅱ）賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化
しっかりとした管理会社に管理を委託している場合にはほとんど起こりえないことですが、建物の賃貸借契約が続いている間に建物の所有者が代わった場合、その後は誰が賃貸人になるのか、新所有者は賃料を請求することができるのかなどが問題になることがありました。実はこのような場合の規定が改正前の民法には明確には設けられていませんでした。
そこで、改正後の民法では、「賃貸借の対抗要件を備えていた場合に賃借物である不動産が譲渡されたときは，賃貸人としての地位は、原則として不動産の譲受人（新所有者）
に移転する」という規定が設けられました。
また、「不動産の譲受人（新所有者）が、賃借人に対して賃料を請求するためには、貸借物である不動産の所有権移転登記が必要である」旨の規定も設けられています。
２．「賃貸借終了時」のルール
次に賃貸借終了時、つまり退去時におけるルールです。恐らく入居中より退去時の方がトラブルになることが多いのではないでしょうか。
Ⅰ）賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化
賃貸借契約終了時、つまり退去する時には、賃借人は賃借物を元の状態（原状）に戻して賃貸人に返還しなければならないとされています。これを、原状回復義務といいます。原状回復義務の範囲については一般的に通常損耗及び経年変化は対象に含まれていないとされています。ただし、改正前の民法では明確には設けられていませんでした。
改正後の民法には、賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと、しかし、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことが明記されることとなりました。また、通常損耗・経年変化に当たる例と当たらない例もいくつか挙げられています。
【通常損耗・経年変化に当たる例】
・家具設置による床などの凹み、設置跡
・テレビや冷蔵庫など電化製品の後部背面の黒ずみ（電気ヤケ）
・地震で破損したガラス、カギの取替 など
【通常損耗・経年変化に当たらない例】
・引っ越し作業で生じたキズ
・通常の使用とは異なる使用方法での設備等の毀損、破損
・タバコのヤニ・臭い
・飼育ペットによる室内のキズ、臭い など
これらによりある程度ルールが明確になったことで退去時のトラブルが減ることが期待されます。
Ⅱ）敷金に関するルールの明確化
賃貸借契約時には敷金が授受されることが一般的です。しかし、改正前の民法では敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期についての規定がありませんでした。
そこで改正後の民法では、これまでの実務に従い、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。
今までの判例に従い、「賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であること」などのルールを明確化しています。
３．「賃貸借契約から生ずる債務の保証」に関するルール
今回の民法改正で、「極度額（上限額）の定めのない個人の根保証契約は無効とする」というルールが設けられました。「根保証契約」という言葉は聞きなれないかもしれませんが、賃貸借契約ではつまり「連帯保証人」がそれにあたります。
改正後の民法では、個人が保証人になる根保証契約（連帯保証人）については、支払いの責任を負う金額の上限「極度額」を定めなければ保証契約は無効となります。この「極度額」は〇円などと明確に定め、賃貸借契約書などの書面に記載しておかなければいけません。
以上が今回の民法改正による変更点などです。
■経過措置と今後の対応策について
今まで改正前と改正後を比較して変更点について確認して参りました。そこで気になるのは、どのような場合に改正前の民法が適用され、どのような場合に改正後の民法が適用されるかです。
賃貸借や保証などの契約については原則として、「施行日より前に締結された契約については改正前の民法が適用され、施行日後に締結された契約については改正後の新しい民法が適用される」と規定されました。つまり2020年4月1日を基準日として契約締結日を確認することとなります。
しかし、改正民法施行後、当事者が合意によって賃貸借契約などを更新した場合は、双方の当事者は新民法が適用されると予測されるため、「改正後の民法」が適用されますので注意が必要です。
今回大幅に改正された民法ですが、今まで曖昧であったために多くのトラブルが発生してきたことも考えられるため、改正はオーナー様にとっても借主にとってもプラスと考えてよいかと思います。
当社としてもオーナー様の立場、借主の立場に立って今後の賃貸借契約締結、更新をしておくことで双方からの信頼関係構築に貢献できるようお手伝いさせていただきます。
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